karenroach/bigstockphoto.com
Każde mieszkanie ma trzy ceny: rynkową, ofertową i transakcyjną. Cena ofertowa to suma, którą właściciel chciałby za nie otrzymać. Cena transakcyjna to kwota, za którą ostatecznie mieszkanie zostaje sprzedane. Cena rynkowa ustalana jest na podstawie cen transakcyjnych podobnych lokali.
Najczęściej te trzy wartości różnią się od siebie. Zazwyczaj największa jest różnica między ceną ofertową a transakcyjną. Sprzedający bowiem zawsze zastawiają sobie pewien margines pozwalający na zejście z ceny podczas negocjacji. Zdarza się jednak, że wystawiając nieruchomość na sprzedaż, popełniają jeden z dwóch błędów.
Dlaczego lepiej nie zawyżać ceny ofertowej?
Polskie przysłowie mówi, że “chytry dwa razy traci”. Ta mądrość ludowa sprawdza się również w odniesieniu do sprzedaży mieszkania. Najczęściej osoby, które decydują się na samodzielna wycenę lokalu, znacznie zawyżają jego wartość. Do głosu dochodzi tu przede wszystkim sentyment – często przecież spędzili w nim wiele lat i mają wiele związanych z nim wspomnień. Nie znają też najczęściej wartości rynkowej swojego mieszkania. Wynika to z tej prostej przyczyny, że dostęp do cen transakcyjnych jest dla ‘“szarych Kowalskich” ograniczony. Bazują oni więc na cenach ofertowych, które mogą znaleźć na portalach ogłoszeniowych, porównują oglądane tam mieszkania ze swoim i dokładają kilka procent, aby mieć zapas przy negocjacjach. Często decyzja o sprzedaży wiąże się też z remontem, a włożone weń fundusze właściciel chciałby odzyskać.
W konsekwencji cena ofertowa jest znacznie zawyżona w stosunku do wartości rynkowej mieszkania. Sprawia to, że jedynie niewielu kupujących zainteresuje się ofertą. Wówczas trzeba będzie obniżyć cenę podaną w ogłoszeniu. Jednak ogłoszenie, które od dłuższego czasu “wisi” w sieci, traci tzw. efekt świeżości. Maleje więc szansa, że potencjalni klienci się nim zainteresują. Statystyki świadczą o tym, że wielu właścicieli obniżało cenę dwa i więcej razy, zanim w końcu udało im się sprzedać lokal. Trwało to wiele miesięcy, podczas których trzeba było opłacać czynsz i ponosić pozostałe koszty z nim związane, co generowało dodatkowe straty.
Zbyt niska cena też nie jest dobra
Oczywiście, nie należy przesadzać także i w drugą stronę. Zbyt niska cena wyjściowa wydaje się bowiem podejrzana i sprawia wrażenie, że z mieszkaniem jest coś nie w porządku, np. ma jakieś ukryte wady lub transakcja nie jest do końca uczciwa. Takie postępowanie może więc, wbrew pozorom, wydłużyć czas potrzebny na sprzedanie lokalu.
Istnieje też inne ryzyko. Jeśli mieszkanie zostanie sprzedane znacznie poniżej swojej ceny rynkowej, jest duże prawdopodobieństwo, że zainteresuje się tym Urząd Skarbowy. Transakcje te są bowiem opodatkowane, i to na dwa sposoby. Sprzedający musi uiścić podatek dochodowy w wysokości 19%, zaś nowy właściciel – 2% podatek od czynności cywilnoprawnych. Przy zbyt niskiej cenie transakcyjnej fiskus traci nawet kilka tysięcy zł. Nic więc dziwnego, że żąda wyjaśnień, gdy deklarowana wartość mieszkania znacznie różni się od jego wartości rynkowej. Jeśli okaże się, że cena powinna być wyższa, należy dopłacić różnicę między umieszczonymi a należnymi podatkami. Oczywiście, dochodzą to tego także odsetki. A te mogą mocno urosnąć, bo na weryfikację transakcji Urząd skarbowy ma pięć lat od daty jej dokonania. Jeśli zaś różnica między oszacowaną wartością mieszkania jego ceną przekracza 33%, podatnik musi pokryć też koszt pracy biegłego rzeczoznawcy. Dlatego czasem warto jednak nie obniżać ceny mieszkania zbyt mocno.