Oszacowanie wartości nieruchomości jest procesem skomplikowanym, dokonywanym przez profesjonalnego i doświadczonego rzeczoznawcę majątkowego. Jednak nie zawsze wartość musi być zgodna z ceną nieruchomości określoną w akcie notarialnym.
Miernikiem wartości nieruchomości jest obiektywna ocena jej walorów na tle lokalnego rynku.
Wartość nieruchomości określa się jako cenę, którą za nieruchomość o takich samych cechach, na takim samym rynku skłonni są zapłacić nabywcy, czyli jako najbardziej przewidywaną cenę jej sprzedaży. Rzeczoznawca ustalając wartość bierze pod uwagę wiele czynników, w tym czy jest to nieruchomość z rynku pierwotnego czy wtórnego, w jakiej położona jest lokalizacji, jaka jest jej wielkość, jaki jest to typ nieruchomości oraz wszystkie te cechy, które mogą wpłynąć na podniesienie lub obniżenie jej wartości, tj. standard wykończenia, wyposażenie, dodatkowe udogodnienia dla mieszkańców itp. Wartość rynkową określa się dla nieruchomości mogących być przedmiotem transakcji na rynku, a przy wycenie należy uwzględnić, czy strony umowy są od siebie niezależne, czy są właściwie poinformowane, nie znajdują się w sytuacji przymusowej i mają zamiar zawarcia umowy kupna-sprzedaży.
Oszacowania wartości nieruchomości dokonuje się na przykład na potrzeby banków, w celu zabezpieczenia kredytów hipotecznych. Nie oznacza to jednak, że cena jaką można osiągnąć ze sprzedaży, będzie równa wskazanej przez rzeczoznawcę wartości. Cena bowiem, jest kwotą, jaką sprzedający nieruchomość uzyska od kupującego. Jej wysokość zależy w największym stopniu od warunków sprzedaży określonych przez strony, a także od ich zdolności negocjacyjnych. Ponadto cena może znacznie różnić się od wartości nieruchomości, jeśli sprzedającemu zależy na szybkim dokonaniu transakcji, czy ma ona zostać przeprowadzona między członkami rodziny. W takich wypadkach sprzedający skłonni są przedstawić dużo atrakcyjniejszą ofertę sprzedaży.
Różnica w cenie może także przemawiać na korzyść sprzedającego, jeśli od czasu dokonania wyceny zaszły w nieruchomości lub jej okolicy zmiany, które podwyższają jej wartość, np. remont i przez to podniesienie standardu, rozbudowanie okolicznej infrastruktury, czy ogólny wzrost cen rynkowych, spowodowany np. uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego, dla którego dane nieruchomości mają znaczenie strategiczne.
Duże różnice pomiędzy wartością a ceną nieruchomości, mogą budzić uwagę urzędu skarbowego. Sprzedaż nieruchomości znacznie poniżej jej wartości może wskazywać, iż transakcja została przeprowadzona nierzetelnie, a część ceny mogła zostać zatajona przed organami podatkowymi. Rzadziej urząd zainteresuje się transakcją, w której cena była powyżej wartości, ponieważ rynek rządzi się własnymi prawami, a strony transakcji mogą kształtować ceny sprzedawanych i nabywanych nieruchomości w ramach ogólnie przyjętych zasad. Więc o ile nie mamy do czynienia z rażącym wykorzystaniem pozycji sprzedającego dla uzyskania nieadekwatnej ceny, o tyle jej wysokość może być taka, jaką nabywca skłonny jest zapłacić.
Ceny nieruchomości są dość wysokie i na to niestety ciężko coś poradzić. Jeśli cena jest zbyt wysoka, można co najwyżej nie kupować tego mieszkania. Ja niedawno szukałam czegoś dla siebie, ale ceny mnie skutecznie zniechęciły.
Zauważa sie powolną , ale uczciwą ewolucję świadomości samych rzeczoznawców, nareszcie piszą o tym wyraźnie, ze cena to nie wartość. Poza tym oni liczą wartość szacunkową. Podstawą są akty notarialne. Skąd wiedzą czy ceny tam zawarte są prawdziwe. Podobnie zaczynają odważniej zakładać potencjał jaki kryje dana nieruchomość. Wiedza o przyszłej zmianie planu i inne uwarunkowania dotąd nie były brane pod uwagę. No i na koniec powiem, że te wyceny potrzebne są tylko do pewnych celów. Cele określone są w ustawie. Zaś wara rzeczoznawcom podważać jakiekolwiek ceny transakcyjne na wolnym rynku. To przekroczenie uprawnień. Powinno być ścigane z urzędu. A jednak takie działania choć sporadyczne mają miejsce, nawet biegły sądowy nie ma prawa tego robić.
I tego tez nie robią. Rzeczoznawca nie może w żaden sposób podważać wiarygodność ceny transakcyjnej zawartej w akcie notarialnym. Co innego jeżeli tego żąda US. Biegły (rzeczoznawca) dokonuje szacunku na podstawie transakcji rynkowych przy czym musi uwzględnić czy aby transakcja jest “rzetelna”. Jeżeli w sposób jaskrawy wszystkie cechy nieruchomości przemawiają za tym, że transakcja nie odzwierciedla cen rynkowych taką transakcję po prostu odrzuca. Ale na pewno nie podważa.
Nigdy nie podważam, ale mam duże wątpliwości czy cena zakupu w Akcie notarialnym jest rzeczywista. Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie pozwala na korzystanie z bazy danych specjalistycznych stron internetowych. Byłoby porównanie . Należałoby się zastanowić nad zmianą prawa.
Dla przykładu maszyny i urządzenia wycenia się z rynku ofertowego.
Jest kilka czynników, które mają realny wpływ na ceny nieruchomości. Całkiem niedawno o tym czytałem i bardzo mi się ta wiedza przyda. Chcę niebawem kupić mieszkanie w Warszawie.