Według danych Expandera i Rentier.io w IV kwartale 2022 roku ceny mieszkań spadały niezależnie od wielkości nieruchomości. Popyt na kredyty mieszkaniowe oraz ich dostępność wciąż są niskie, a to sprawia, że sprzedający obniżają ceny. Wszystko może się jednak zmienić w 2023 roku, więc większe spadki cen nieruchomości są mało prawdopodobne.
W ostatnim kwartale średnie spadki cen mieszkań były niewielkie i wyniosły odpowiednio:
- 1,2% w przypadku małych mieszkań (do 35 metrów kwadratowych),
- 2,2% w przypadku mieszkań średnich (od 35 do 60 metrów kwadratowych),
- 1,7% w przypadku dużych mieszkań (powyżej 60 metrów kwadratowych).
W niektórych lokalizacjach notowaliśmy większe zmiany. Najmocniej staniały mieszkania w Szczecinie i Sosnowcu. W przypadku pierwszej z tych lokalizacji od II kwartału 2022 roku ceny małych mieszkań spadły aż o 9,7%, średnich o 7,7%, a dużych o 1,9%. W przypadku Sosnowca małe staniały o 7,8%, średnie o 6,2%, a duże o 5,7%.
Z drugiej strony są miasta, w których odnotowaliśmy spore wzrosty cen mieszkań. Jedną z takich lokalizacji jest Rzeszów, gdzie drożeją mieszkania niezależnie od powierzchni, a mieszkania małe od II kwartału podrożały aż o 10%. Podaż jest jednak niewielka, a napływ imigrantów sprawia, że zmiany cen są najbardziej widoczne.
Jak podają autorzy raportu, mimo że w całym czwartym kwartale średnie ceny spadały, to w ostatnim miesiącu roku wzrosły w aż 14 z 17 badanych miast. Na razie za wcześnie jest jednak mówić o powodach i ewentualnym odwróceniu trendu. Dodatkowych informacji na pewno dostarczą dane za pierwszy kwartał bieżącego roku.
Co ciekawe, mimo że sprzedaż mieszkań mocno spadła, to spadła również liczba ogłoszeń. W badanych przez analityków miastach w I kwartale 2022 roku dodano 95 tys. ogłoszeń, a w kolejnych było to odpowiednio 90 tys., 85 tys. i 69 tys.
Niska dostępność kredytów hipotecznych
Zarówno popyt, jak i dostępność kredytów hipotecznych wciąż są bardzo niskie. W grudniu 2022 roku wniosków o kredyt hipoteczny było aż o 60% mniej niż rok wcześniej.
Spadek poziomu stawki bazowej WIBOR oraz obniżenie średniej wysokości stałego oprocentowania sprawiły jednak, że zmniejszyła się wysokość miesięcznej raty i jednocześnie nieznacznie poprawiła się zdolność kredytowa.
Poprawa sytuacji na rynku kredytów hipotecznych w 2023 roku
Zapowiedź obniżenia przez KNF z 5% do 2,5% buforu bezpieczeństwa stosowanego przez banki przy liczeniu zdolności kredytowej może znacząco wpłynąć na poprawę zdolności. Zmiana, która cofnie wymóg wprowadzony na przełomie I i II kwartału zeszłego roku, ma zostać wprowadzona w najbliższym czasie.
Dodatkowo w połowie roku ma ruszyć zapowiadany program pomocy w zakupie pierwszego mieszkania „Bezpieczny kredyt 2%”. Znaczne obniżenie kosztu kredytu przez 10 lat od jego uruchomienia wraz z poprawą oceny zdolności kredytowej może spowodować wyraźny wzrost zainteresowania kredytami hipotecznymi.
Niskie prawdopodobieństwo znaczących spadków cen mieszkań
Bardziej dostępny i tańszy kredyt wraz z przewidywaną możliwością przedłużenia wakacji kredytowych sprawiają, że nie możemy oczekiwać znaczących spadków cen mieszkań. Osoby, które nie otrzymały kredytu w ostatnich miesiącach, będą miały większe szanse na znalezienie korzystnego finansowania. Dodatkowo wakacje kredytowe pomogą osobom, które spłacają już kredyt hipoteczny i bez zawieszenia raty mogłyby być zmuszone do sprzedaży nieruchomości.